Wat zijn niet-verhandelde REIT’s?

Niet-verhandelde REIT’s zijn in de krantenkoppen omdat makelaars ze pushen voor hun hoge rendementen, en FINRA onderzoekt investeringen voor hun solide claims. Dit is wat u moet weten over niet-verhandelde REIT’s voordat u een investering overweegt.

niet-verhandelde REIT’s 101

U kunt veel van deze investeringen doen vanuit hun naam. Een REIT is een Real Estate Investment Trust, of een soort beleggingsvehikel dat onroerend goed koopt en vasthoudt – commercieel of residentieel – voor huurinkomsten en waardering. Een REIT is een fiscaal voordelige entiteit die wettelijk verplicht is om 90% van haar inkomsten te betalen in de vorm van uitkeringen of dividenden.

Beleggers houden van REIT’s vanwege hun hoge rendementen (vrijwel alle inkomsten worden geretourneerd in maandelijkse, halfjaarlijkse of jaarlijkse betalingen) en consistentie.

Niet-verhandelde REIT’s verschillen echter van de meeste REIT’s doordat ze niet zijn genoteerd aan een openbare beurs zoals de NYSE- of NASDAQ-markt. Niet-verhandelde REIT’s worden in plaats daarvan verkocht op een illiquide secundaire markt tussen individuele makelaars, wat betekent dat ze veel moeilijker te kopen of verkopen kunnen zijn.

Waarom zijn niet-verhandelde REIT’s in het nieuws

Omdat niet-verhandelde REIT’s niet op de beurs zijn genoteerd en buiten het bereik van de meeste institutionele en professionele beleggers liggen, kunnen ze heel anders (vaak agressief) opereren dan openbare REIT’s die in de schijnwerpers staan van beleggers in het hele land.

Niet-verhandelde REIT’s staan bekend om:

1. Veel grotere hefboomwerking gebruiken om investeringen te doen – Hoewel een op de beurs verhandelde REIT 50% van het eigen vermogen en 50% van de schuld kan gebruiken om onroerend goed te kopen, is het bekend dat niet-verhandelde REIT’s een hefboomeffect hebben met veel hogere ratio’s, wat betekent dat elke daling van de vastgoedprijzen of contante annuïteitenstromen voor de belegger wordt versterkt.
2. Rendement van kapitaal in uitkeringen – Een van de meest interessante marketingtrucs is een hoog rendement. Niet-verhandelde REIT’s kunnen hoge jaarlijkse rendementen adverteren door het beleggersprincipe terug te brengen naar elke distributie. Beleggers en adviseurs worden ertoe gebracht te geloven dat uitkeringen winsten zijn en na verloop van tijd wordt al het REIT-kapitaal leeggezogen, waardoor de belegger niets anders overhoudt dan geld dat in het verleden is teruggegeven en al is uitgegeven.
3. Lening voor uitkeringen: Niet-verhandelde REIT’s gebruikten vaak een hefboom om grotere uitkeringen te betalen. Dit verhoogt niet alleen het risico van het bezitten van de REIT als eigen vermogen wordt vervangen door schuld (zie dit als het constant herfinancieren van uw hypotheek om geld uit te geven), maar vermindert ook de hoeveelheid geld die de belegger voor hen in de trust heeft gewerkt.
4. Slechte informatie en beperkte prospectussen: informatie is alles als het gaat om het doen van een goede belegging.

   Niet-verhandelde REIT’s onthullen vaak weinig of geen informatie aan particuliere beleggers in vergelijking met de openbare documenten die vereist zijn voor beursgenoteerde REIT’s. Bovendien is er, in tegenstelling tot beursgenoteerde REIT’s, slechts een zeer kleine pool van beleggers die collectieve due diligence doen op hun investering.

5. Moeilijkheden bij het verkopen – Door hun aard kunnen niet-verhandelde REIT’s moeilijk of duur zijn om te verkopen, omdat ze over de toonbank worden verkocht tussen makelaars, niet op een grote beurs.

   Het verkopen van een positie kan weken of maanden duren, waarbij een grote commissie aan een makelaar moet worden betaald of de verkoper wordt gedwongen om zijn investering aanzienlijk te verdisconteren om de verkoop te doen.

Hogere rendementen dan openbare REIT’s

6. – Geavanceerde beleggers met een achtergrond in financiën of boekhouding kunnen hogere rendementen vinden in niet-verhandelde REIT’s, omdat beperkte informatie en illiquiditeit een kans bieden om de “ruwe diamant” te vinden. Natuurlijk, voor beleggers met weinig of geen beleggingservaring, werden niet-verhandelde REIT’s gebruikt om investeringsdollars te vinden voor vastgoedprojecten en portefeuilles die nooit de aandacht van professionele beleggers zouden trekken.

Moet u beleggen in een niet-verhandelde REIT?

99% van de beleggers zou er goed aan doen om niet-verhandelde REIT’s volledig te vermijden. Niet alleen zijn er veel hoogrentende openbare REIT’s op de markt, maar ze zijn ook liquider, transparanter en meer gediversifieerd dan een niet-verhandelde REIT.

Als u geïnteresseerd bent in beleggen in een niet-verhandelde REIT, zorg er dan voor dat u weet:

• Wat zit er in de deal voor uw makelaar. Niet-verhandelde REIT’s kunnen hoge kosten genereren voor makelaars die aandelen aan klanten verkopen.
• De jaarrekening en bedrijfskundige achtergrond van het bedrijf. Het zou in elk prospectus moeten staan.
• Bewijs van eigendom van elk onroerend goed en een zekere bekendheid met het onroerend goed in kwestie. Net zoals u geen pijl op advertenties zou schieten om een huurwoning te kopen, moet u niet investeren in een niet-verhandelde REIT zonder te weten wat deze bezit.
• Een goed begrip van de risico’s van beleggen in een illiquide REIT die al dan niet rendement oplevert voor beleggers. Niet-verhandelde REIT’s zijn aanzienlijk risicovoller dan openbare REIT’s als geheel.

Als u overdag een bankier of accountant bent, kan een niet-verhandelde REIT een aantrekkelijke ondernemersinvestering zijn. Als u financiën of boekhouding niet als uw favoriete tijdverdrijf kunt claimen, moet een niet-verhandelde REIT worden gedumpt voor investeringen die gemakkelijker te begrijpen en beter worden bestudeerd. Beursgenoteerde REIT’s moeten het eerste startpunt zijn voor alternatieven.