Wat is een omgekeerde hypotheek? Hoe kan het inkomen genereren voor ouderen?

De omgekeerde hypotheek is ook een “home-based” lening. Maar het is anders dan onze typische woonlening.

Het belangrijkste verschil is dat de omgekeerde hypotheek alleen beschikbaar is voor senioren ouder dan 60 jaar.

Op het werk is de omgekeerde hypotheek precies het tegenovergestelde van de woonlening.

Vandaar dat het woord “Omgekeerd” wordt gebruikt om dit type lening te benoemen.

Bij woonleningen betalen we EMI elke maand aan de bank. Bij omgekeerde hypotheek ontvangen we maandelijkse betalingen van de bank.

Laten we eens kijken hoe de omgekeerde hypotheek werkt.

Hoe werkt de omgekeerde hypotheek?

1. Onderpand : De bank neemt eigendom (woning) van de lener als onderpand (hypotheek). Op basis van de waardering van het onroerend goed wordt de lening toegekend aan de lener.
2. Maandelijkse betalingen: Zodra het onroerend goed als onderpand is genomen, komt de senior in aanmerking voor maandelijkse betalingen van de bank. Betalingen kunnen ook driemaandelijks, jaarlijks, in een forfaitair bedrag worden gedaan volgens de regels en vereisten van de lener.
3. Leenbedrag: Op de eerste uitbetalingsdatum van de lening is het saldo van de lening nul. Maar op elke maandelijkse betaling zal het geleende bedrag gedurende zijn hele termijn blijven groeien.
4. Bezetting van onroerend goed: De lener en echtgenoot kunnen levenslang in het onroerend goed blijven wonen (onderhouden als onderpand). Ja, ze kunnen het blijven bezetten, zelfs nadat het leningsmandaat is verstreken zonder extra kosten.
5. Verkoop van onroerend goed: Na het overlijden van zowel de lener als de echtgenoot, kan de bank het onroerend goed verkopen en de schulden van de lening innen. Als er een differentieel bedrag overbleef nadat de lening werd verrekening, moet dit worden betaald aan de wettelijke erfgenamen.

Wettelijke erfgenamen

6. : Na het overlijden van de lener en echtgenoot kunnen hun wettelijke erfgenamen het onroerend goed in bezit nemen door de lening te liquideren.

Voorbeeld:

De omgekeerde hypotheek kan beter worden begrepen met behulp van een voorbeeld. Dus laat me hulp nemen voor een hypothetisch geval.

Stel dat de heer Ram (59 jaar) een overheidsmedewerker is, die op het punt staat om in de komende 3 maanden met pensioen te gaan. Hij heeft een zoon die in de Verenigde Staten woont.

Tijdens zijn diensttijd kocht hij een woning voor zelfbewoning in Bangalore. Hij betaalt momenteel een EMI-woonlening voor dit onroerend goed. Het leningssaldo is Rs.50 lakh
.

Na pensionering ontvangt de heer Ram de volgende pensioenuitkeringen:

• Rs.50 Lakhs – Als een forfaitair bedrag van zijn PF.
• Rs.10.000/maand – Als maandelijks inkomen uit uw pensioen (pensioen).

De heer Ram gaf prioriteit aan schuldenvrij worden na zijn pensionering en besloot zijn volledige PF-geld te gebruiken om zijn woonlening af te schrijven.

Maar na de vooruitbetaling van de lening heeft de heer Ram slechts 10.000 roepies per maand aan inkomsten (uit zijn pensioenfonds). Dit was niet genoeg. Hij had meer maandelijks inkomen nodig om een fatsoenlijke levensstijl in Bangalore te behouden.

Hoe krijg je meer inkomsten? Hij besloot een omgekeerde hypotheek te nemen.

1. Nut van de omgekeerde hypotheek

Voor mensen als Mr. Ram is de omgekeerde hypotheek een goed alternatief voor het genereren van inkomsten na pensionering. Daarom benaderde de heer Ram zijn bank om te informeren naar de omgekeerde hypotheek.

De waarde van het eigendom van de heer Ram was op dat moment ongeveer Rs 1.0 Crore.

De bank informeerde de heer Ram dat als hij zijn eigendom als onderpand kan houden, hij een lening van 60% van de waarde van het onroerend goed kan krijgen dat is gesanctioneerd tegen de omgekeerde hypotheek (Rs.60 Lakhs).

Andere details die aan de heer Ram werden verstrekt met betrekking tot de omgekeerde hypotheek waren als volgt:

• Maximaal leenbedrag: Rs.60.00.000 (60%).
• Rente: 11% (MCLR van 9% + 2%).
• Looptijd van de lening: 15 jaar.
• Maandelijkse betalingen: Rs 13.000 per maand.

De maandelijkse betaling is het inkomen dat het eigendom van de heer Ram zal produceren na het profiteren van de omgekeerde hypotheek.

2. Berekening voor maandelijkse betalingen

De heer Ram ging akkoord met het maximale leenbedrag, de rentevoeten, de looptijd van de lening, enz. Omdat ze zich aan de regels hielden. Maar waar hij in de war over was, was de maandelijkse betaling.

Waarom was hij in de war?

Vanwege de mentale berekening die de heer Ram in zijn hoofd deed. Als u 15 jaar lang een banklening van Rs.60 Lakh tegen 11% per jaar hebt afgesloten, betaalt u de EMI van Rs.68.000 per maand.

Maar als hij kiest voor de omgekeerde hypotheek, krijgt hij slechts Rs 13.000 per maand. Omdat?

Beschrijving	Woninglening	verse hypotheek
Bedrag van de lening	Rs.60 Lakhs	Rs.60 Lakhs
EMI Lening	Rs. 68.000	–
Maandelijks inkomen	–	Rs 13.000

Het verschil is te wijten aan de manier waarop banken de maandelijkse betaling van Rs.13.000 aan de heer Ram bekijken. Ze behandelen het als een investering. Wat betekent het?

De banken overwegen dat, als ze Rs.13.000 per maand hadden geïnvesteerd, bijvoorbeeld een SIP-beleggingsfonds dat een rendement van 11% per jaar produceert, hun investering over 15 jaar Rs.60 lakh zou zijn. Bekijk hier deze SIP calculator.

Dus wat de bank ermee instemt om (maximaal) aan mr. Ram te bieden, is een equivalent bedrag van hun SIP-berekening (dat is Rs.13.000 per maand).

3. Wanneer de looptijd van de lening eindigt …

De heer Ram gebruikte de omgekeerde hypotheek voor een periode van 15 jaar. Tot de komende 15 jaar zullen hij en zijn echtgenoot de maandelijkse betaling van Rs.13.000 blijven ontvangen.

Wat gebeurt er na afloop van de looptijd van de lening? Mr. Ram zal stoppen met het ontvangen van maandelijkse betalingen, maar kan het pand nog steeds bewonen.

Ook na zijn dood kan mevrouw Ram (zijn vrouw) op hetzelfde terrein blijven wonen.

Banken kunnen de lener of echtgenoot niet vragen om het onroerend goed te verlaten nadat het leningsmandaat is verlopen. Pas na het verdwijnen van beide begunstigden (gezamenlijke kredietnemers) kan de bank overwegen het onroerend goed te verkopen.

4. Verkoop van onroerend goed

Het onroerend goed kan alleen worden verkocht na het overlijden van de lener en echtgenoot. Wie kan de woning verkopen? Alleen de bank.

Stel dat de heer Ram en zijn echtgenote na het einde van de termijn nog 5 jaar zouden overleven. In deze 5 jaar zal de waarde van de lening (Rs.60 lakh) ook met 11% per jaar stijgen
.

De gewaardeerde waarde van de lening in de komende 5 jaar zal Rs.1.02 Crore zijn.

Na de verdwijning van de heer en mevrouw Ram besloot de bank het pand in Bangalore te verkopen.

De marktwaarde van het onroerend goed op dit moment is zeg Rs.3.2 Crore (gezien de prijsgroei van 6% per jaar over 20 jaar).

Bij verkoop zal de bank haar Rs.1.01 Crore verwijderen tegen de uitstaande lening en het saldobedrag (Rs.2.18 Crore) zal worden betaald aan de wettelijke erfgenaam van de heer Ram (in dit geval zijn zoon die in de VS woont).

In het geval dat er geen wettelijke erfgenaam van de lener is, kunnen banken het volledige bedrag als winst behouden.

5. Wettelijke erfgenaam

Het is belangrijk dat de heer Ram zijn zoon als zijn wettelijke erfgenaam verklaart (in het testament). In het geval dat hetzelfde niet wordt gedaan, kan de zoon van de heer Ram geen claim indienen op het onroerend goed na het overlijden van zijn ouders.

De wettelijke erfgenaam van het onroerend goed heeft het eerste recht op het onroerend goed, na de verdwijning van de lener. Een wettelijke erfgenaam kan hier twee dingen doen:

• Ten eerste: ze kunnen het saldo van de lening annuleren en het onroerend goed in bezit nemen.
• Ten tweede: ze kunnen de bank vragen om het onroerend goed te verkopen. De bank zal dit op haar beurt doen en het extra bedrag terugbetalen aan de wettelijke erfgenaam, indien van toepassing.

6. Belangrijke opmerkingen

• Lening eigendom: De heer Ram moet het saldo van de woonlening op nul brengen om te profiteren van de omgekeerde hypotheek
• Eigendomsregistratie: De heer Ram moet het onroerend goed op naam van zijn echtgenoot laten registreren om de omgekeerde hypotheek te verkrijgen.
• Gemeenschappelijke lener: Als de heer Ram zijn vrouw als een gewone lener in de omgekeerde hypotheek wil opnemen, mag zijn huidige leeftijd niet lager zijn dan 55

.

• Niet van toepassing: Banken kunnen geen omgekeerde hypotheken verlenen op gehuurde, geërfde en commerciële eigendommen. Het moet een zelfstandige woning zijn. Dus elk jaar zal meneer Ram bij de bank moeten controleren of hij regelmatig in dat huis verblijft.
• Inkomstenbelasting: Maandelijkse betalingen ontvangen door de heer Ram als onderdeel van reverse mortgage zijn belastingvrij.
• Herwaardering : banken zullen de herwaardering van het onroerend goed om de 5 jaar uitvoeren. In het geval dat de waarde van het onroerend goed daalt, kan de looptijd van de lening (of maandelijkse betaling) afnemen.
• Verwerkingskosten: Er worden verwerkingskosten van 1,5-2,5% in rekening gebracht. Deze beschuldiging zal worden gedragen door de heer Ram. Dus, vanwege de verwerkingskosten, zal de maandelijkse betaling van de heer Ram (slechts marginaal) afnemen.
• Onderhoud van onroerend goed : Het zal verplicht zijn voor Mr.Ram om een inboedelverzekering op zijn kosten te onderhouden. Ook de jaarlijkse betaling van de onroerende voorheffing komt voor zijn rekening. De heer Ram moet ook zorgen voor het behoud van de gezondheid van het onroerend goed.

7. Waarom niet de omgekeerde hypotheek overwegen?

Waarom heb ik het over ‘niet overwegen‘? Omdat dit een zeer belangrijk punt is dat u moet weten voordat u de omgekeerde hypotheek gebruikt.

Dit is vooral van toepassing op mensen zoals Mr. Ram die een hoogwaardig onroerend goed bezitten en in een dure stad als Bangalore wonen.

Mr. Ram wil gebruik maken van een omgekeerde hypotheek, waarvoor hij zijn eigendom ter waarde van Rs.1.0 Crore als onderpand stelt. Op deze manier kan hij slechts 13.000 Rs per maand verdienen.

Bedenk nu eens, meneer Ram heeft zijn geboortestad in Mysore. Hij besluit zijn woning in Bangalore te verkopen (@Rs.1.0 Crore) en een nieuw pand in Mysore te kopen.

Een woning van vergelijkbare grootte in Mysore kost Mr. Ram niet meer dan Rs.55 Lakh. Na afweging van alle kosten (inclusief transfer, etc.), blijft Mr. Ram nog steeds bij Rs.37 Lakhs. Zie het werk hieronder:

• Bangalore:
  • Waarde van het onroerend goed: Rs.1.0 Crore.
  • Kosten van verkoop: Rs. 5.0 Lakh.
  • Nettowinst: Rs.95 Lakhs
• Mangalore:
  • Waarde van het onroerend goed: Rs.55 Lakh.
  • Transferkosten: Rs. 1.0 Lakh.
  • Andere kosten: Rs.2.0 Lakhs.
  • Totale kosten: Rs.58 Lakh.
• Gratis geld: Rs.37 lakh (95-58)

Als de heer Ram dit gratis geld van Rs 37 Lakh in het FD van de bank kan stoppen tegen 7,5% voor de komende 10 jaar. Zijn inkomen zal meer dan Rs 22.000 per maand zijn.

Beschrijving	Verse hypotheek (Bangalore)	FD Bank in Mysore
Maandelijks inkomen	Rs 13.000	Rs 22.000

Lees meer over waar u pensioengeld kunt beleggen in India.

Dus als meneer Ram klaar is om het Mysore-compromis te sluiten, zal zijn kwaliteit van leven dramatisch verbeteren. Wat?

• De heer Ram verdient bijna 70% meer dan in Bangalore.
• De kosten van levensonderhoud in Mysore is lager
• Bovendien zal de heer Ram Rs.22.000 per maand blijven verdienen als rente van zijn FD voor het leven.
• Zelfs het hoofdbedrag van Rs.37 lakh zal voor altijd intact blijven.

Conclusie

Als u meer informatie wilt over omgekeerde hypotheekleningen (RML) in India, raad ik u aan deze veelgestelde vragen over RML te lezen die zijn gepubliceerd door de National Housing Bank.

De omgekeerde hypotheek is een goede regeling voor oudere gepensioneerden die extra inkomsten willen genereren.

Dit is ook een goed programma voor mensen die niet de flexibiliteit hebben om naar een andere stad te verhuizen (goede goedkope stad om een kwaliteitsvol leven te leiden bij hun pensionering).

Maar voor mensen die deze flexibiliteit hebben, kunnen ze de omgekeerde hypotheek minder winstgevend vinden (relatief).

Gezien het feit dat de heer Ram openstaat om vanuit Bangalore naar Mysore te verhuizen, zal deze stap zijn inkomen met bijna 70% verhogen in vergelijking met de omgekeerde hypotheek.

Als ik in een toestand ben zoals meneer Ram, zal ik klaar zijn met de mentaliteit om naar Mysore te verhuizen, waarschijnlijk 5 jaar voor mijn pensionering. Dit zal mijn overgang soepeler en vrij van emotionele stoornissen maken.

Indiase banken die omgekeerde hypotheken aanbieden zijn, SBI, Bank of Baroda, IDBI, United Bank of India, Axis Bank, Syndicate Bank, Central Bank of India, Indian Overseas Bank, enz.

Ik hoop dat je genoten hebt van dit artikel. Probeer uw feedback te delen in het gedeelte Opmerkingen hieronder.