Wanneer een “kapitaalgoed” met winst wordt verkocht, moet de verkoper inkomstenbelasting betalen. Dat weten we allemaal, toch? Maar de grotere vraag is hoe te besparen op belastingen op de verkoop van onroerend goed.
Het antwoord is te vinden in artikel 54 van de Wet op de inkomstenbelasting.
Maar sectie 54 is alleen van toepassing op langetermijnmeerwaarden (LTCG). U kunt niet besparen op kortlopende vermogenswinstbelastingen (STCG).
Ik zal proberen het nut van paragraaf 54 uit te leggen door een verhaal te vertellen. Ik was hiervan getuige, omdat een van mijn dierbare vrienden in het jaar 2016 gebruik maakte van de voordelen van sectie 54.
Achtergrondverhaal …
Mijn vriend Raj bezat een 1BHK appartement in Bangalore. Het was zijn huis dat alleen werd bewoond, “zonder lening”.
Een vriend kocht het in het jaar 2010. De aankoopkosten waren Rs.23 lakh.
Na een periode van 5+ jaar (in 2016) ging mijn vriend in de familie en had hij een groter huis nodig. Zijn eis was voor een 2 BHK appartement.
Hij plande het perfect. Hij zal zijn 1 BHK appartement verkopen en het geld uit de verkoop gebruiken om het grotere 2 BHK appartement te kopen. In 2016 was de verkoopprijs van zijn 1BHK appartement Rs.40 lakh.
Het 2 BHK-huis dat Raj koos om te kopen, kostte hem Rs.68 lakh. Dus 2BHK-thuisfinanciering werkt als volgt:
- Rs.40 Lakhs – Van de verkoop van 1BHK flat.
- Rs.28 Lakhs – Als banklening.
De noodzaak om te besparen op belastingen …
Het kwam bij Raj op dat de nettowinst van Rs 17 lakh (Rs.40 – Rs.23) uit de verkoop van onroerend goed belastbaar zal zijn. De winst wordt belast tegen het tarief van 20%.
Dit zal uiteindelijk de financiële bijdrage van de verkoop van zijn 1BHK-appartement verminderen. Hoeveel wordt er bezuinigd? Het zal worden verminderd met Rs.3.4 Lakhs. Wat?
- Winst: Rs.17 Lakhs (Rs.40L – Rs.23L)
- Inkomstenbelasting: Rs.3.4 Lakhs (20% x Rs.17L)
- Verminderde financiering: Rs.36.6 lakhs (Rs.40L – Rs.3.4L).
Op deze manier zal mijn vriend een banklening moeten nemen die groter is dan Rs.31.4 Lakhs (Rs.28L + Rs.3.4L) om zijn flataankoop van 2BHK te financieren.
Toen begon hij na te denken over hoe hij de belastinguitgaven van Rs.3.4 Lakhs kon redden. Hij benaderde me en samen begonnen we aan ons onderzoek.
Dit zijn onze resultaten…
# 1. Welke belasting is van toepassing, LTCG of STCG?
De eerste vraag die we over Raj moesten beantwoorden, was of hij belasting moest betalen over LTCG of STCG.
- STCG : korte termijn meerwaarde.
- LTCG : meerwaarde op lange termijn.
STCG is van toepassing wanneer het onroerend goed binnen 36 maanden na het moment van aankoop wordt verkocht (eigendomsregistratie).
LTCG is van toepassing wanneer het onroerend goed wordt verkocht na 36 maanden vanaf het moment van aankoop (eigendomsregistratie).
In het geval van Raj verkocht hij het pand na 5,5 jaar (jaar 2010-2016). Dus de LTCG-belasting was voor hem van toepassing.
# 2. Hoeveel kost de meerwaarde?
Toen we er eenmaal van overtuigd waren dat Raj LTCG zal moeten betalen, zijn we begonnen met het berekenen van het kwantum van LTCG (winst).
Inkomstenbelasting is alleen verschuldigd over de meerwaarde (winst). Maar hoe wordt de meerwaarde berekend? U kunt een algemene formule gebruiken (hieronder weergegeven):
Verkoopprijs: contractwaarde vermeld op het moment van registratie van het onroerend goed, minus de toegestane “verkoopkosten”. Verkoopkosten kunnen hieronder worden vermeld:
- Bemiddeling.
- Advocaatkosten.
- zegelrecht.
- Reiskosten (gerelateerd aan verkopen) etc.
Aankoopkosten: contractwaarde vermeld op het moment van eigendomsregistratie, minus de toegestane “aankoopkosten”. De aankoopkosten zijn hetzelfde als hierboven vermeld.
Kosten van verbetering : De belangrijkste wijzigingen die in het huis zijn aangebracht, vertegenwoordigen de kosten van verbetering. Voorbeelden van dergelijke wijzigingen kunnen hieronder worden vermeld:
- Belangrijke civiele herwerking.
- Revisie van het elektrische circuit.
- Belangrijke houtbewerking.
- Verlaagd plafond.
- Schilderen etc.
In het geval van LTCG kunt u de “geïndexeerde kosten van acquisitie en verbetering” gebruiken om de meerwaarde te verminderen.
# 2.1 Wat zijn geïndexeerde kosten?
De geïndexeerde kosten zijn niets meer dan de kosten van acquisitie (aankoop) ” gecorrigeerd voor inflatie “.
De toegestane indexatie op de aankoopkosten is een voordeel dat de overheid aan beleggers biedt.
Hieronder vindt u een vergelijking van meerwaarden ‘‘ met en zonder indexering ”:
Dan kunt u aan de bovenstaande tabel zien dat, met indexering, de aankoopkosten stijgen tot Rs.15 lakh (van de originele Rs.10 lakh). Dit verminderde uiteindelijk de meerwaarde tot nul (van de oorspronkelijke Rs.5 Lakh).
Hoe worden de geïndexeerde aankoopkosten berekend? Dit kan worden gedaan met behulp van de ” Cost Inflation Index (CII) ” grafiek die jaarlijks door de Indiase overheid wordt gepubliceerd.
Een eenvoudig werk voor hetzelfde werd getoond in de onderstaande infographic. Deze infographic werd getoond als een voorbeeld van Raj.
- Aankoopkosten van Raj (1BHK): Rs.23 Lakhs.
- Raj verkoopprijs (1BHK): Rs.40 Lakhs.
- Wachttijd: 5,5 jaar.
Wat blijkt uit bovenstaande infographic?
- Belastingen te betalen door Raj (geïndexeerd): Rs.80.359.
- Belasting verschuldigd door Raj (zonder indexatie): Rs.3.2 Lakhs.
Kosteninflatie-index (CII) 2018-19 Grafiek
| YES. | CII | |
| 1 | 2001-02 | 100 |
| 2 | 2002-03 | 105 |
| 3 | 2003-04 | 109 |
| 4 | 2004-05 | 113 |
| 5 | 2005-06 | 117 |
| 6 | 2006-07 | 122 |
| 7 | 2007-08 | 129 |
| 8 | 2008-09 | 137 |
| 9 | 2009-10 | 148 |
| 10 | 2010-11 | 167 |
| 11 | 2011-12 | 184 |
| 12 | 2012-13 | 200 |
| 13 | 2013-14 | 220 |
| 14 | 2014-15 | 240 |
| 15 | 2015-16 | 254 |
| 16 | 2016-17 | 264 |
| 17 | 2017-18 | 272 |
| 18 | 2018-19 | 280 |
# 3. Belastingtarieven van toepassing op meerwaarden …
Voor STCG en LTCG gelden verschillende belastingtarieven:
In het geval van STCG : het toepasselijke belastingtarief is het marginale tarief. Het betekent dat STCG wordt toegevoegd aan het netto belastbaar inkomen (bijvoorbeeld uit het salaris). Dan wordt de aldus verkregen totale waarde belast volgens de toepasselijke belastingplaat.
De huidige belastingschijven zijn als volgt:
In het geval van LTCG: het toepasselijke belastingtarief is een vaste 20%.
In het geval van Raj is een vast belastingtarief van 20% van toepassing, omdat hij LTCG betaalt.
#4. Toepassing van artikel 54 …
Wat we tot nu toe hebben gezien is dit:
- Belastingen te betalen door Raj (geïndexeerd): Rs.80.360.
- Belasting verschuldigd door Raj (zonder indexatie): Rs.3.2 Lakhs.
Met de toepassing van artikel 54 kan ook de betaling van Rs.80.360 als vergoeding worden bespaard. Wat? Op twee manieren:
- Als Raj de meerwaarde van de verkoop van 1BHK appartement gebruikt, om binnen de komende 2 jaar een woning te kopen.
- Als Raj de meerwaarde van de verkoop van 1BHK appartement gebruikt, om binnen de komende 3 jaar een nieuw huis te bouwen.
Opmerking: Onroerend goed dat 1 jaar voor de verkoop van appartement 1BHK is gekocht, komt ook in aanmerking op grond van sectie 54.
Belangrijke punten om te onthouden over sectie 54:
| Omschrijving: __________ | U / s 54 | U/s 54F |
| Voorwaarde 1 | LTCG moet worden geherinvesteerd om te besparen op belastingen | Het volledige bedrag van de verkoop moet worden geherinvesteerd om belastingen te besparen |
| Voorwaarde 2 | In het geval dat slechts een gedeeltelijke LTCG wordt herbelegd, moet de belasting worden betaald over het LTCG-saldo | In het geval dat alleen het bedrag van de gedeeltelijke verkoop wordt herbelegd, moet de belasting op de LTCG worden betaald in verhouding tot het geherinvesteerde geld. |
| Voorwaarde 3 | Onroerend goed gekocht op het moment van herinvestering moet ten minste 3 jaar worden aangehouden | Onroerend goed gekocht op het moment van herinvestering moet ten minste 3 jaar worden aangehouden |
| Moet er opnieuw geïnvesteerd worden? | Residentieel vastgoed | Residentieel vastgoed |
# 4.1. Nut van “Vermogenswinstrekening”.
Raj verkocht zijn 1BHK appartement in september 2016. Vervolgens werd zijn rekening gecrediteerd met de opbrengst van de verkoop (Rs.40 lakh) in september.
Volgens de regels van sectie 54 moet Raj het geld binnen de komende 2/3 jaar herinvesteren. Dat wordt begrepen. Maar hoe zit het met de belastingaangifte in juli ’17?
Om belasting te besparen op dit geld, moet Raj een van de volgende dingen doen:
- Koop je 2BHK-woning voor 17 maart (waarvoor de aangifte op 17 juli wordt gepresenteerd).
- Anders parkeert u het geld op de meerwaardenrekening.
Zodra het geld (LTCG u/s 54 en “full sale proceed” u/s 54F) op de meerwaarderekening is geparkeerd, wordt er de komende 3 jaar geen inkomstenbelasting in rekening gebracht op deze storting.
Maar na het verstrijken van 2/3 jaar, als het geld niet is herbelegd zoals vastgesteld, moet er belasting over worden betaald.
- Artikel 54: Betaling van belastingen tegen het marginale belastingtarief.
- Artikel 54F: Betaling van belastingen tegen 20%.
In het geval van Raj was hij in staat om een 2BHK-appartement te kopen binnen de eerste 3 maanden na de verkoop van zijn 1BHK-appartement. Hij vond het dus niet erg om zijn geld op de vermogenswinstrekening te parkeren.
# 4.2. Nut van “Capital Gain Bonds” (Sec 54EC).
Hoewel deze zaak niet van toepassing was op Raj, wil ik het graag aan mijn lezers uitleggen.
Er kan een geval zijn waarin de persoon het geld niet opnieuw wil investeren in onroerend goed. Wat kan er nog meer gedaan worden?
Volgens sectie 54EC is het toegestaan om geld te herinvesteren in ” vermogenswinstobligaties “. Welke vermogenswinstobligaties zijn toegestaan?
- Obligaties uitgegeven door NHAI, of
- Obligaties uitgegeven door REC .
Geld dat is belegd in “vermogenswinstobligaties” moet minstens 36 maanden belegd blijven. Na een looptijd van 36 maanden kunnen de obligaties worden terugbetaald en is er voortaan geen belasting meer over verschuldigd.
Beperking van artikel 54EG :
- (A) LTCG / Verkoopopbrengsten moeten worden geïnvesteerd in meerwaardenverplichtingen binnen de eerste 6 maanden na de verkoop van het onroerend goed.
- (B) De maximale opbrengst van LTCG/Verkoop die kan worden belegd in vermogenswinstobligaties is Rs.50 lakh.
Conclusie…
Om te besparen op belastingen op de verkoop van onroerend goed, is het belangrijk dat Raj deze drie regels volgt:
- Onroerend goed dat na 36 maanden moet worden verkocht, om LTCG-belasting te gebruiken.
- Kostenindexering moet worden gebruikt om het netto belastbaar inkomen te verminderen.
- Herinvesteer geld met behulp van sectie 54.
Zodra u de drie bovenstaande regels volgt, heeft Raj recht op nul belastingbetaling.